Кейсы

КЕЙС НЕДЕЛИ: СЕМЕЙНАЯ КВАРТИРА В МОСКОВСКОМ РАЙОНЕ ЗА 30 ТЫС РУБ В МЕСЯЦ


Вводные данные:

1) 2 комнатная или евро-трехкомнатная квартира

2) Московский район, шаговая доступность до метро

3) Желательна полная чистовая отделка

4) Первоначальный взнос - до 5 млн, но хотелось бы оставить деньги на последующую отделку квартиры, если отделки от застройщика все-таки не будет

5) Пожелания по платежам: не более 30-35 тыс/мес

6) Доп.условия: есть ребенок 2019 г.р. - т.е. возможна семейная ипотека

Из предложенных вариантов была выбрана евро-трехкомнатная квартира в Московском районе (20 мин пешком до ст.м. “Московская”). Квартира без отделки. Срок сдачи: 4 кв. 2024 г.

 
Самое же интересное заключалось в выборе банка и ипотечной программы.
Мы рассматривали 7 вариантов приобретения данной квартиры, но в работе оказались следующие 3 варианта:


1️⃣ стандартная семейная ипотека под 4,5% сроком на 30 лет, стоимость квартиры без удорожания;
2️⃣ субсидированная семейная ипотека под 0,1% сроком на 30 лет, удорожание квартиры на 13%;
3️⃣ субсидированная семейная ипотека под 0,2% сроком на 35 лет, удорожание квартиры на 10%.


В 1-м варианте клиентов привлекало следующее:

✅ квартира идет без удорожания по сравнению со следующими вариантами

✅ первоначальный взнос можно сократить до 2 млн, а оставшиеся деньги отложить на дальнейшую отделку квартиры

Минусы:

 

☑ ежемесячные платежи сильно превышают бюджет

☑ переплата банку за весь срок кредита почти 9,5 млн

Преимущества 2-го варианта:

✅ низкая процентная ставка

✅ ежемесячные платежи входят в рамки бюджета

✅ переплата банку за весь срок кредита очень маленькая (всего 180 тыс. руб!)

Минусы 2-го варианта:

 

☑ удорожание квартиры на 13%, что в денежном выражении равно 2 886 119 руб

☑ ввиду кредитных лимитов льготной ипотеки на уровне 12 млн, придется увеличивать первоначальный взнос до 4,3 млн, практически не оставляя средств на последующую отделку квартиры

 

Преимущества 3-го варианта:

✅ также низкая процентная ставка

✅ увеличенный срок кредита до 35 лет, за счет чего ежемесячные платежи еще меньше, чем в предыдущем варианте (всего 29 500 руб!)

✅ переплата банку за весь срок кредита достаточно небольшая (426 тыс. руб)

Минусы 3-го варианта:

☑ удорожание квартиры на 10%, что в денежном выражении равно 2 453 201 руб

☑ ввиду кредитных лимитов льготной ипотеки на уровне 12 млн, придется увеличивать первоначальный взнос до 3,87 млн, оставляя меньше средств на последующую отделку квартиры.

Поскольку для клиентов в большей степени был важен размер ежемесячных платежей и общие расходы на обеспечение ипотечного кредита, первую программу стандартной семейной ипотеки мы исключили из рассматриваемых вариантов сразу -  а вот цифры по последним двум оказались не так очевидны, как может показаться на первый взгляд.

Путем вот такого глубокого просчета всех возможных ипотечных программ квартира была приобретена по ставке 0,2% (срок 35 лет). Этот вариант оказался самым выгодным и подходящим под ситуацию клиентов, хотя, признаться честно, клиентам тяжело было морально решиться на довольно весомое удорожание стоимости квартиры.

Выводы:

✅ при покупке квартиры необходимо детально рассчитать все возможные варианты приобретения

✅ не всегда наименьшая ставка по ипотеке будет наиболее выгодной

✅ не во всех банках наибольший срок кредитования составляет 30 лет. Есть предложения ипотеки и на 35 лет, что порой приходится очень кстати

✅ не стоит бояться субсидированных программ с удорожанием квартиры - при определенных обстоятельствах они очень хорошо экономят деньги, даже несмотря на удорожание квартиры


Ну, и главный вывод: евро-трехкомнатную квартиру в Московском районе с шаговой доступностью до метро, с удобным выездом на транспортные магистрали, можно приобрести всего за 30 тыс руб в месяц!

 

 

КЕЙС: КВАРТИРА НА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

 

✴ Есть материнский капитал = 693 145 руб. (2 ребенка);

✴ Цель приобретения недвижимости - вложить маткапитал, чтобы в последующем использовать данную квартиру для инвестиций, а именно сдавать в аренду;

✴ Собственные средства - желательно ограничиться только материнским капиталом, максимум +100 тыс собственных средств;

✴ Пожелания по локации - юг города;

✴ Пожелания по ежемесячным платежам - чтобы аренда отбивала ипотеку, платежи не больше 20 тыс/мес.

 

Клиенту были предложены 3 варианта квартир:

1️⃣ Квартира-студия в Колпино

Чем хорош вариант: 

✅ квартира недалеко от места проживания клиента - удобно будет заниматься арендой в последующем;

квартира сдается с полной чистовой отделкой и частичной меблировкой - расходы по укомплектованию для последующей аренды минимальны;

✅ на покупку данной квартиры можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса с небольшой добавкой собственных средств в размере 60 тыс рублей;

✅ на данный объект распространяется субсидированная семейная ипотека со ставкой 1%;

✅ ежемесячный платеж по ипотеке ниже предполагаемой арендной ставки в данной локации.

Какие минусы у варианта:

☑ слишком маленькая площадь квартиры;

☑ непопулярная для сдачи в аренду локация.

2️⃣ Квартира-студия в Шушарах

Чем хорош вариант:

✅ квартира также недалеко от места проживания клиента - удобно будет заниматься арендой в последующем;

✅ квартира хоть и не в шаговой доступности от метро, но в разумной транспортной доступности (около 15 минут до ст.м. “Купчино” на общественном транспорте без пробок);

✅ на покупку данной квартиры можно использовать материнский капитал в 

качестве первоначального взноса без добавления собственных средств абсолютно;

✅ ежемесячный платеж по ипотеке ниже предполагаемой арендной ставки в данной локации.

Какие минусы у варианта:

☑ квартира сдается без отделки - необходимы вложения средств на ремонт и мебель;

☑ на данный объект не действуют субсидированные ипотечные программы, поэтому стандартная семейная ипотека под 4,7% годовых

3️⃣ Квартира-студия в Красносельском районе

Чем хорош вариант:

✅ квартира находится в уже развитой части района, есть вся необходимая инфраструктура;

✅ квартира сдается с полной чистовой отделкой высокого качества - потребуются расходы только на мебель;

✅ на покупку данной квартиры можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса с небольшой добавкой собственных средств в размере 40 тыс рублей;

✅ на данный объект распространяется субсидированная семейная ипотека со ставкой 0,1%;

✅ ежемесячный платеж по ипотеке ниже предполагаемой арендной ставки в данной локации.

Какие минусы у варианта:

☑ объект находится не так близко к месту проживания клиента - не совсем удобно заниматься арендой в последующем;

☑ большая конкуренция арендодателей в данной локации.

 

 

КЕЙС: КВАРТИРА ДЛЯ СТУДЕНТА

 

✴ Цель приобретения недвижимости - квартира для проживания студента;

✴ Локация - максимально близко к центру города, к Петроградке (там находятся вузы, в которые подают документы);

✴ Срок сдачи: сданные объекты, либо сдающиеся в этом году (чтобы переехать в свою квартиру сразу в сентябре или хотя бы до Нового года);

✴ Пожелания к квартире: желательно полноценная однокомнатная квартира;

✴ Отделка: не обязательно от застройщика, но хотелось бы войти в рамки бюджета уже с отделкой;

✴ Бюджет - первоначальный взнос не более 2 млн. руб, ежемесячные платежи до 30 тыс/мес (в противном случае будут арендовать квартиру);

✴ Дополнительная информация: в семье есть ребенок, рожденный после 1 янв.2018 г., следовательно, можно рассматривать варианты с семейной ипотекой.

 

Клиенту были предложены 3 варианта квартир:

 

1️⃣ Однокомнатная квартира в 15-20 минутах пешком от ст.м. “Лесная” и “Черная речка”

 

Чем хорош вариант: 

 

✅ квартира находится недалеко от центра города и Петроградской стороны, шаговая доступность до 2 станций метро (красная и синяя ветка), что очень удобно для студента;

✅ полноценная однокомнатная квартира;

✅ квартира в сданном доме, ключи сразу;

✅ на данный объект распространяется субсидированная семейная ипотека со ставкой 0,1%;

✅ ежемесячный платеж по ипотеке не выше предполагаемой арендной ставки в данной локации.

 

Какие минусы у варианта:

 

☑ квартира сдается без отделки, необходимы дополнительные средства на ремонт;

☑ выходим за рамки бюджета.

 

Квартира-студия в 15 минутах пешком от ст.м. “Удельная”

2️⃣

Чем хорош вариант:

 

✅ удобная локация - шаговая доступность до метро, до центра города и Петроградской стороны можно добраться за 20-30 минут; 

✅ квартира в сданном доме, ключи сразу;

✅ на данный объект распространяется субсидированная семейная ипотека со ставкой 0,1%;

✅ в пределах бюджета, даже остаются средства на ремонт;

✅ ежемесячный платеж по ипотеке не выше предполагаемой арендной ставки в данной локации.

 

Какие минусы у варианта:

 

☑ квартира студия вместо однокомнатной квартиры (жертвуем площадью).

 

3️⃣ Квартира-студия в 5-7 минутах пешком от ст.м. “Фрунзенская”

 

Чем хорош вариант:

 

✅ удобная локация - шаговая доступность до метро, до центра города и Петроградской стороны можно добраться за 20 минут;

✅ на данный объект распространяется субсидированная семейная ипотека со ставкой 0,9%;

✅ в пределах бюджета, даже остаются средства на ремонт;

✅ ежемесячный платеж по ипотеке не выше предполагаемой арендной ставки в данной локации.

 

Какие минусы у варианта:

 

☑ квартира студия вместо однокомнатной квартиры (жертвуем площадью).

☑ квартира сдается в конце 2022 г., ключи - только к середине следующего года.

 

Клиент выбрал 2-ой вариант: квартира-студия у ст.м. "Удельная", т.к. этот вариант полностью устроил с финансовой точки зрения, был удобен по расположению для будущего студента и предполагал быстрое заселение (не нужно было ждать ключи).