Поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Сейчас активно обсуждается инициатива, связанная с поэтапным раскрытием застройщиками эскроу-счетов. Для начала напомним, что вообще такое “эскроу-счета” и откуда они взялись.

 

До 1 июля 2019 года большая часть первичного рынка недвижимости работала по такой схеме: покупатели квартир (дольщики) размещали средства на аккредитивах ➡️после регистрации ДДУ деньги с аккредитива переводились напрямую застройщику ➡️застройщик строил объекты на деньги дольщиков. Чтобы сделать процесс более прозрачным и безопасным для покупателей новостроек, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к  214 ФЗ, согласно которым кардинально поменялась схема взаимодействия девелоперов и покупателей строящейся недвижимости. Теперь все средства покупателей при покупке квартиры размещаются на эскроу-счетах в банках ➡️там они замораживаются до момента окончания строительства объекта ➡️после выполнения застройщиком своих обязательств - переводятся на счет застройщика.  На какие деньги девелоперы строят объекты? На кредитные средства банков, что принято называть проектным финансированием.

 

Итак, сейчас застройщики предлагают в целях поддержания строительной отрасли в непростое для нее время позволить им открывать эскроу-счета не по окончанию строительства дома, а поэтапно - при достижении определенной степени готовности.

 

Какие в этом плюсы:

 

➕поэтапное раскрытие счетов позволит застройщикам сократить срок оборачиваемости капитала и использовать высвободившиеся средства на приобретение новых пятен и старт новых проектов;

 

➕данное решение защитит застройщиков от внешних факторов, что, возможно, позволит хотя бы немного снизить стоимость квадратного метра;

 

➕возможность частично использовать в строительстве деньги дольщиков может сократить риски банкротства девелоперов;

 

➕частичная замена проектного финансирования позволит застройщикам запустить длинные и выгодные рассрочки, которые сейчас практически отсутствуют. 

 

Минусы:

 

➖сложный механизм определения степени готовности объектов - возможна подтасовка фактов;

 

➖непонятно, кто и на каком основании будет регулировать данный процесс - возможны коррупционные схемы;

 

➖снижение степени защищенности дольщиков - шли к этому, а сейчас снова пытаемся уйти.

 

Сложно сказать, что перевешивает: плюсы или минусы. Так, в Европе схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов давно уже не нова. Приживется она в России или это только усугубит имеющиеся проблемы? Наверное, покажет время.