Когда выгоднее покупать квартиру в новостройке?

Очень часто к нам обращаются с вопросом: «Когда же выгоднее всего покупать квартиру в новостройке?» . На этот, как и на многие другие вопросы, ответ зависит от той ситуации, в которой находится покупатель, от его критериев поиска и причин покупки.
Конечно же большинству из нас хочется купить квартиру побольше площадью, повыше классом дома, получше расположением, и конечно же подешевле. Но одновременно все эти параметры не получается учесть – самые недорогие квартиры будут в домах эконом класса, небольшой площадью и не самым лучшим местоположением. А дальше с изменением каждого из параметров ценник чуть-чуть поднимается. Факт вроде бы очевидный, но тем не менее при поиске квартиры всё равно многие думают, что именно им получится найти именно такую квартиру. Отчасти именно из-за этой причины люди, которые хотят сами найти квартиру без помощи профессионалов, находя подобный вариант большой квартиры в хорошем доме по минимальной цене не обращают внимание на надёжность покупки, и потом сталкиваются со сложностями.

Рассмотрим основные этапы строительства дома и продаж квартир в нём:

1. Первый этап – это получение всей разрешительной документации, когда у застройщика ещё не получено разрешение на строительство. Многие застройщики на этом этапе даже не начинают продажи. Согласно 214ФЗ на этом этапе строительная компания не может ещё заключать договор долевого участия, поэтому в основном заключаются ПДДУ или ЖСК. На этом этапе конечно же будет минимальная стоимость квартир, но при этом и риски у покупателей возрастают значительно. Мы рекомендуем покупать квартиры на этом этапе только у тех застройщиков, которые отвечают всем трём основным критериям надёжности строительных компаний. Если по одному из критериев компания не проходит, то риски становятся выше, чем разница в стоимости.
На этом этапе продаются около 10-40% всех квартир у тех застройщиков, которые начинают продажи до получения всей разрешительной документации, в зависимости от надёжности строительных компаний.

2. Второй этап – это продажи после получения всех документов, когда есть возможность заключать договор долевого участия и зарегистрировать его. В большинстве случаев, особенно у крупных компаний, на этом этапе появляется аккредитация банков и возможность покупки квартиры с помощью ипотеки, которая значительно увеличивает возможности покупателей.
На этом этапе в среднем продаются около 27-28% всех квартир. В интересных проектах, где нет конкурентов в ближайшем окружении и которые привлекают инвесторов, этот процент может увеличиваться до 60%.
Процент сильно зависит от имени застройщика, от той компании, которую застройщик проводит до старта продаж. Этот этап для инвесторов и тех, кто хочет купить квартиру затратив минимальные средства, а также для тех, кто хочет получить лучшие планировки.

3. Третий этап – самый долгий, это этап от завершения «ажиотажа продаж» после получения разрешения на строительства и остальных документов, и до сдачи дома на гос.комиссию, то есть по сути этап длится почти всё время строительства дома. На этом этапе постепенно цена меняется от той, что была на старте продаж, до цены квартир в готовом доме. Увеличивается количество банков, которые прошли аккредитацию, после 70% готовности дома появляется возможность применения субсидий. Как правило, самые лучшие предложения по планировкам разбирают ещё на втором этапе, но иногда остаются на некоторых этажах и в начале третьего этапа.
На этом этапе застройщики продают почти все квартиры в своих домах, но за счёт самого большого времени третьего этапа, количество продаваемых квартир в единицу времени получается меньше, чем и на первом, и на втором этапе.

4. Четвёртый этап – продажи квартир на этапе готового дома, когда дом прошёл гос.комиссию, получил акт ввода в эксплуатацию. Также сюда относятся продажи квартир с оформленной на застройщика собственностью. Последний этап продаж, до которого очень часто не доходят крупные компании, продавая последние квартиры на третьем этапе.
Этап характерен тем, что в нём минимизируются любые риски, покупатели могут перед покупкой квартиры попасть непосредственно в саму квартиру, посмотреть в живую её состояние, вид из окон, зрительно расставить мебель, сделать непосредственные замеры расстояний, иногда даже познакомиться с соседями перед покупкой. Но из-за этого цена на квартиру будет максимальной.
На этом этапе в среднем у застройщиков остаётся около 3-5% квартир, как правило конечно же самых неликвидных.

На каком этапе покупать квартиру – выбор каждого, главное понимать все плюсы и минусы такой покупки относительно сроков строительства дома, а также понимать все плюсы и минусы самого застройщика!